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假离婚变真离江苏高院提示买房人当心潜在风

发布时间:2019-06-08 22:35:01
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“新国五条”有杀伤力的,是二手房交易征收20%个税。为了避免适用该条款,二手房交易双方赶在新政实施前签约,二手房签数量大幅上升。省高院指出,由于签只是双方签订了合同,合同的履行尚未结束,还包括贷款办理、产权交接、尾款支付等系列事项,有的房屋买卖双方为避开新政仓促交易,可能会出现后续的合同纠纷。

值得关注的是,由于卖房人意识到房价上涨,与买房人签后又反悔,单方面要求解除合同,买房人要求赔偿定金、违约金、中介费等,这类纠纷已经出现。在江阴法院,到3月13日该院共受理了职业炒房者单方解除房屋买卖合同案61件,这比以前明显增多,而且随着房价的变化,这类纠纷还可能增多。

此外,父母与子女之间为避税急于过户,家庭内部成员之间可能会产生继承、买卖、迁让等纠纷。

预计开发商主动违约增多

这段时间,省内新开盘商品房的价格有所上升,省高院在报告中告诫,此时违约纠纷可能增多。因为“新国五条”对二手房交易更严厉,会使一些刚性需求和改善性需求转向商品房市场,在政策尚未明朗之前,开发商认为商品房需求会增加。据了解,近期南京、苏州等地新开盘的价格有所上升。

省高院民一庭在报告中特别提醒,在这样的市场预期下,开发商的优势地位会进一步加强,购房者的议价空间变小,当商品房价格上升幅度较大时,当初采取预售方式卖商品房的开发商,可能会选择主动违约,进而可能引发开发商与购房者之间的违约纠纷。

房东提前解约情况或增多

受“新国五条”影响,房东认为二手房交易量在新政实施后将会萎缩,刚性需求者的购房愿望得不到满足,选择租房而非买房的人群可能增多,这段时间南京的房租价格已经开始上升。报告认为,房东为了寻求更高的租金回报,提前解除之前签订的租房合同,这种可能性接下来会大增。

细则落地后或现6类纠纷

假离婚

由于“新国五条”规定了更严格的限购、限贷条件,购房人为了规避限购、限贷政策,夫妻双方通过协议离婚的方式,约定将原有房屋归一方所有,另一方名下无房产,从而获得购房资格或贷款优惠。对于有多处房产的卖房人,为了不缴纳个人所得税,通过协议离婚的方式使夫妻一方成为只拥有住房的产权人,从而规避个税征收。

但现实中,很容易出现假戏真做,没分得财产的夫妻一方主张协议离婚无效,从而引发纠纷。

签“阴阳合同”

实践中,卖房人往往约定一个净房价,而将营业税、个人所得税等税收约定由买房人承担。买房人为了少缴税,在真的房屋买卖合同外,另签一份用于签的合同,通过做低交易价达到避税目的。或通过虚报装修价格,增加应扣的费用以避税。“此后,双方履行合同时,可能引发对合同真实性及房屋真实价格的矛盾。”报告说。

借名买房

购房人由于属于限购或限贷人群不能买房,通过借用他人的名义买房。现实中,会出现名义购房人与实际购房人均主张自己是新房产权人、争夺房屋所有权的纠纷,也可能出现因拖欠贷款导致银行起诉名义购房人要求还贷的纠纷。

以房抵债

买卖双方通过签订虚假民间借贷合同,合同中约定以房抵债,实际上是房屋买卖,通过法院诉讼或者签订和解协议申请法院确认的方式,达到规避限购和税收的目的。

中介违规

房产中介为招揽业务,多赚佣金,帮买卖双方签阴阳合同,或提供诸如办假离婚、伪造缴纳社保费凭证等建议,规避房产新政。此外,由于“新国五条”对限贷的规定更严,担保公司为多获得收入,为不具有贷款资格或信贷记录不良的购房人提供担保,通过各种关系获得贷款。报告认为,一旦借款人出现偿还贷款违约的情形,担保公司就麻烦了。

保障房纠纷

由于商铺、车库等经营性用房不受新政影响,投资这类房产的市民增多,诸如商铺使用权出售、包租销售等纠纷会多发。此外,有的“刚需”将目光转向保障房,一些不符资格的人通过购买申购资格获取保障房,然后对合同效力产生争议。有的买了保障房后约定等符合上市条件后再过户,但随着房价的涨跌,到过户时会引发纠纷。

■省高院提醒

假离婚弄假成真 打官司想复婚不支持

针对“新国五条”出台后出现的各种规避办法及由此引发的纠纷,省高院在报告中表示,要妥善运用法治化的裁判方式,保障房地产新政的落实,其中明确提出,依法打击规避新政的不法行为。

“我省法院会对这类案件加强甄别,对发现假离婚、签订阴阳合同、借名买房、违规购买保障房等规避行为,准确认定真实的交易关系,依法裁判。”省高院民一庭对于通过假离婚签订协议,约定房屋归配偶一方所有的,另一方事后因弄假成真,难以复婚而打官司、主张协议无效的,除非能举证证明胁迫或欺诈事由外,法院不予支持。

此外,法院在审理中发现签阴阳合同、以房抵债、对房屋买卖事实争议较大等可能涉嫌虚假诉讼的,将加大审查力度,对查明属于虚假诉讼的,依法判决驳回诉讼请求。

省高院在报告中也强调,准确理解、正确适用“新国五条”规定的限购、限贷、税收等措施,根据即将出台的细则,区分刚性、改善性购房和投机性购房,通过司法裁判提升政策的调控效果。“按诚实信用的原则,强化当事人的诚信意识和市场风险意识,依法维护房屋买卖合同、租赁合同的效力,对恶意违约的依法追究违约,避免让司法裁判成为当事人违反诚信、谋取不当利益的途径和手段,从源头上堵塞政策漏洞。 于英杰

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